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北京新房市场最火楼盘非朝阳区东四环的中建北京宸园莫属。周末单日到访客户量超500组，售楼处沙盘、前台、样板间、谈判区、厕所全是人，这种热闹景象在当下的北京新房市场实属不易，要知道这个项目可是总价1500万起的豪宅项目。
昨天笔者和团队小伙伴实地探访北京宸园，感受最深的就是中建一局真的稳，这次做豪宅依然做出了差异化，看完项目产品除了12.5万/平米的价格，其它地方真的挑不出毛病，甚至还有很多惊喜，
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今年6月13日，建智地联合体以112亿元底价摘得酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区地块，此前酒仙桥地块案名已经对外公布——“北京宸园”。
根据此前挂牌文件，酒仙桥地块分为2个地块，总建筑面积3.76万平方米，规划住宅面积10.16万平方米，容积率2.5（006地块）/2.8（007地块），地块销售指导价12.5万元/㎡。
酒仙桥城改项目二期征收地块正在启动，搬迁时间预计为2025年3月之前。北京宸园周边后续还有几块地会陆续供应：
0014地块：地块面积2.79万平米，容积率2.8，建筑规模7.8万平米。该地块已经完成净地工作，预计今年土地将入市，明年年初即可开盘销售。
0002地块：地块面积4.6万平米，容积率2.5，建筑规模11.5万平米。
0012地块：地块面积4.75万平米，容积率2.8，建筑规模13.3万平米。
价格：指导价12.5万/平米，据说开盘价格会有惊喜！目前处于排卡阶段，提前冻资排卡，开盘享受额外1个点优惠。感兴趣的朋友可以跟我去看看，还有额外团购优惠，详询文末扫码加v。
总户数为606户，其中145平方米户型266套，165平方米户型292套，220平方米户型44套，249平方米户型44套。
北京宸园一共4个面积段，分别为145㎡、165㎡、220㎡、252㎡，全四居，均有阳台赠送，平均得房率可以达到90%左右。
建筑面积约145㎡ 四房两厅两卫，宽幕落地窗，约4.7m宽境客厅，创新玄关空间，入户独立收纳，开放式西厨岛台，集烹饪、社交互动于一体。
约13.3m南向超大面宽，约5.9m社交宽厅，LDKB一体化空间，南向双卧套房，独立西厨，超大中心岛台。
约19.1m超距面宽，约6.6m宽幕观景巨厅，南向阳光双卧套房，专属电梯厅，步入式独立玄关，3.6m珍罕层高，延展视野、采光旷达尺。
约100 ㎡LDKB一体化设计， 客厅南向面宽6.6米，270°寰幕转角客厅，独立中西厨，超大中心岛台，IMAX全景视野阳台，每个角度皆有风景相遇，3.6m珍罕层高，重构视野、采光旷达尺度
北京宸园产品定位直接对标融创壹号院、泛海容郡、霄云路8号等一众豪宅，楼栋外立面全是干挂石材，装修标准145平米为8000/平米，165平米以上装标都在10000/平米以上。
厨房的五金件一线品牌，且配备独立空调，厨房里还配备了两个冰箱、水槽、双炉灶；卫浴也不例外，都是国际一线品牌；全屋弧形倒角，安全环保材料。
（样板间实拍，165平米四居，目前只开放了这一个样板间，不让拍摄）北京宸园售楼处电线（营销中心欢迎您）
中建一局所有在售新房园林必是一大卖点，这点无论房山国贤府还是昌平的北京国贤府都体现得淋漓尽致，中式园林、山水相依。业内相传建发卖房就是卖大门，不知道后期会不会流传中建一局卖房就是卖园林。
作为中建一局进京后至今为止最豪楼盘，北京宸园在园林设计上可谓费尽心思，别出心裁，基本可以碾压同类豪宅竞品！
中建这次的是要打造“城市山林”，在社区内打造一个21米的高山，高山悬瀑，飞流直下三千尺的感觉出来了。效果图已经很震撼了，后期再园林展现之后，会有7层楼的高度，还是在上面设计了庭阁，这么高的假山景观，这应该是在豪宅里第一个了。
整个会所包含16个主要功能区域，分为四个模块：健身、商务宴请、行政酒廊、全日餐厅以及会议室等。特别值得一提的是，宸雅会在私宴部分与多家知名餐厅建立了合作关系，其中包括米其林三星的潮上潮、米其林一星的采逸轩和利苑，以及荣获黑珍珠一钻评级的扬州宴和柏景轩。
这些餐厅将派遣自家厨师携带精选食材，按照各自的标准菜单和服务规范，在会所内提供高品质的私人宴会服务。联营全球高端资源品牌，五星级酒店式服务标准，引进高端品牌运营。
从产品力上来说，北京宸园在东四环外几乎没有竞品，这一点和亦庄的招商玺很像，都是区域内最强。90%得房率+宋风园林（20米高的高山悬瀑，北京首个）+干挂石材外立面+豪华精装+完美户型设计，完全配得上豪宅二字。
地段上来说，项目地处朝阳区东四环酒仙桥板块，链接了使馆区、国贸CBD与首都机场，距离望京核心产业区也是非常近的。
板块内，亮马河北路(已开工建设)贯穿东西，酒仙桥路横贯南北，形成脉动全城的十字路网格局；地铁14号线号线条街坊路，构建立体交通网络，未来该区域道路狭窄、交通拥挤的窘况将得到极大改善。
价格上，北京宸园政府指导价12.5万/平米，现在有小道消息说开盘价格会在11万左右，东区部分房源价格可能不到11万。
板块内唯一可以参考的二手房次新小区是2022年建成交付的壹亮马，小区共9栋404户，户型产品为171-286平米大平层。目前贝壳显示挂牌均价8.7万（实际不同户型挂牌价从8.4-11万都有），但是实际二手房成交量很低，处于有价无市的状态。
这样对比之下，北京宸园的12万左右的价格明显溢价很多。但是，同样是豪宅产品，壹亮马当初是毛坯交付、得房率不到80%、小区园林也比不上北京宸园，位置上北京宸园更靠近四环，而壹亮马东侧有铁路经过。
另外，对于购买豪宅项目的客群，“性价比”好像不是关键因素，更多的还是看重产品本身和地段。
看完北京宸园的产品介绍，12万/平米的价格确实不便宜，但是产品确实做出了区别于其它豪宅产品的差异化，朝阳区东四环本身也是北京豪宅聚集地段，沿线豪宅二手房基本单价都在10万以上，泛海世家西府、东府单价16万以上，容郡13.8万，霄云路8号13.5万
当然，北京宸园相比较其它豪宅项目最大的劣势就是当前板块内城市界面很破，道路拥堵，相比较泛海国际、霄云路8号这些成熟区域，北京宸园周边用“破烂不堪”来形容也不为过，现有配套也比较缺乏。
好在酒仙桥城改项目二期已经启动，在2025年4月份之前都会拆得干干净净，到时候周边还有好几块地块会供应，城市界面和配套能够发生质的变化。
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